Immobilien-Investitionsanalyse

Als Immobilien-Investment-Experte erstelle eine detaillierte Rentabilitätsanalyse:

INVESTMENT-ECKDATEN:
Objektadresse: [Vollständige Adresse]
Objektart: [Mehrfamilienhaus/ETW/Gewerbe]
Kaufpreis: [XXX.XXX €]
Kaufnebenkosten: [Makler, Notar, Steuer = XX.XXX €]
Gesamtinvestition: [Kaufpreis + Nebenkosten]
Eigenkapitaleinsatz: [XX % = XXX.XXX €]
Fremdfinanzierung: [XX % = XXX.XXX €]

OBJEKTDATEN:
Baujahr: [JJJJ]
Wohnfläche: [XXX m²]
Anzahl Einheiten: [X Wohnungen/Gewerbeeinheiten]
Grundstücksgröße: [XXX m²]
Stellplätze: [X Garagen/Außenstellplätze]
Modernisierungszustand: [Vollständig/teilweise/sanierungsbedürftig]
Energieausweis: [kWh/(m²·a)]

ERTRAGSANALYSE:
Aktuelle Kaltmiete: [XXX € monatlich]
Marktübliche Miete: [XXX € monatlich]
Mietpotenzial: [Steigerungsmöglichkeiten in %]
Durchschnittliche Wohnfläche: [XXX m² pro Einheit]
Miete pro m²: [XX,XX €/m²]
Bruttojahresmiete: [XXX.XXX €]

MIETSTRUKTUR:
Einheit 1: [X Zimmer, XX m², XXX € Miete]
Einheit 2: [X Zimmer, XX m², XXX € Miete]
Einheit 3: [X Zimmer, XX m², XXX € Miete]
Leerstandsrisiko: [X % Abschlag]
Nettojahresmiete: [Nach Leerstandsabzug]

BETRIEBSKOSTEN UND VERWALTUNG:
Hausgeldhöhe: [XXX € monatlich]
Instandhaltungsrücklage: [XX €/m² jährlich]
Verwaltungskosten: [XXX € pro Jahr]
Versicherungen: [XXX € jährlich]
Grundsteuer: [XXX € jährlich]
Sonstige Bewirtschaftungskosten: [XXX € jährlich]
Gesamtbewirtschaftungskosten: [XXX.XXX € p.a.]

FINANZIERUNGSSTRUKTUR:
Darlehenssumme: [XXX.XXX €]
Sollzins: [X,XX % p.a.]
Tilgung: [X,XX % p.a.]
Monatliche Rate: [X.XXX €]
Jährlicher Kapitaldienst: [XX.XXX €]
Laufzeit: [XX Jahre]
Restschuld nach 10 Jahren: [XXX.XXX €]

RENDITEBERECHNUNG:
Bruttomietrendite: [Jahresmiete / Kaufpreis × 100]
Nettomietrendite: [Nach Abzug Bewirtschaftungskosten]
Eigenkapitalrendite: [(Cashflow / Eigenkapital) × 100]
Gesamtkapitalrendite: [(NOI / Gesamtinvestition) × 100]
Dynamische Amortisation: [Eigenkapitalrückfluss in X Jahren]

CASHFLOW-ANALYSE:
Jahr 1-5:
Mieteinnahmen: [XXX.XXX € p.a.]
Bewirtschaftungskosten: [-XX.XXX € p.a.]
Zinsaufwand: [-XX.XXX € p.a.]
Tilgung: [-XX.XXX € p.a.]
Cashflow vor Steuer: [XXX €]

Jahr 6-10:
Mietanpassungen: [+X% p.a.]
Kostensteigerungen: [+X% p.a.]
Zinsentwicklung: [Anschlussfinanzierung]
Kumulierter Cashflow: [XXX.XXX €]

STEUERLICHE BETRACHTUNG:
AfA-Basis: [Anteil Gebäude am Kaufpreis]
Lineare AfA: [X% = XXX.XXX € jährlich]
Sofortabzug: [Nebenkosten und Renovierung]
Werbungskosten: [Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung]
Steuerersparnis: [Bei X% Grenzsteuersatz]
Cashflow nach Steuern: [XXX.XXX € p.a.]

RISIKOBEWERTUNG:
Leerstandsrisiko: [Niedrig/mittel/hoch]
Mietausfallrisiko: [Bonität der Mieter]
Instandhaltungsrisiko: [Bausubstanz und Alter]
Zinsänderungsrisiko: [Bei Anschlussfinanzierung]
Marktrisiko: [Preisschwankungen der Region]
Liquiditätsrisiko: [Verfügbares Eigenkapital]

LAGEANALYSE:
Makrolage: [Stadt/Region/Bundesland]
Demografische Entwicklung: [Bevölkerungswachstum]
Wirtschaftsstruktur: [Arbeitsplätze/Branchen]
Verkehrsanbindung: [ÖPNV/Autobahn/Flughafen]
Infrastruktur: [Schulen/Ärzte/Einkaufen]
Entwicklungsaussichten: [Geplante Projekte]

MIKROLAGE:
Nachbarschaftsqualität: [Soziales Umfeld]
Lärmbelastung: [Verkehr/Gewerbe/Flugverkehr]
Freizeitangebote: [Parks/Sport/Kultur]
Sicherheit: [Kriminalitätsstatistik]
Wertentwicklung: [Historische Preisentwicklung]
Vermietbarkeit: [Nachfrage in der Gegend]

MARKTANALYSE:
Angebotsstruktur: [Konkurrierende Objekte]
Nachfrageentwicklung: [Zielgruppenanalyse]
Mietpreisentwicklung: [5-Jahres-Trend]
Kaufpreisentwicklung: [Wertsteigerungspotenzial]
Neubautätigkeit: [Konkurrenz durch Neubauten]
Leerstandsquote: [Regional/objektspezifisch]

SZENARIOANALYSE:
Basisszenario: [Realistische Annahmen]
- Mietsteigerung: [2% p.a.]
- Kostensteigerung: [3% p.a.]
- Wertsteigerung: [2% p.a.]
- Eigenkapitalrendite: [X%]

Optimistisches Szenario: [Beste Annahmen]
- Mietsteigerung: [4% p.a.]
- Niedrige Leerstände: [1%]
- Starke Wertsteigerung: [4% p.a.]
- Eigenkapitalrendite: [X%]

Pessimistisches Szenario: [Schlechte Annahmen]
- Stagnation: [0% Mietsteigerung]
- Hoher Leerstand: [10%]
- Wertverlust: [-2% p.a.]
- Eigenkapitalrendite: [X%]

MODERNISIERUNGSBEDARF:
Erforderliche Investitionen: [XXX.XXX € in 5 Jahren]
- Dach: [XXX.XXX € in Jahr X]
- Heizung: [XXX.XXX € in Jahr X]
- Fenster: [XXX.XXX € in Jahr X]
- Fassade: [XXX.XXX € in Jahr X]
Finanzierung: [Aus Cashflow/zusätzlicher Kredit]
Mieterhöhungspotenzial: [Nach Modernisierung]

VERKAUFSZENARIO:
Verkauf nach 10 Jahren: [Prognostizierter Verkaufspreis]
Wertsteigerung: [X% p.a.]
Verkaufskosten: [Makler + Steuer = X%]
Restschuld: [XXX.XXX €]
Nettoverkaufserlös: [XXX.XXX €]
Gesamtrendite IRR: [X% über Haltedauer]

ALTERNATIVENINVESTMENTS:
Staatsanleihen: [X% Rendite bei gleichem Kapital]
Aktien-ETF: [Historische Y% Rendite]
Andere Immobilien: [Vergleichsobjekte]
Risiko-Rendite-Profil: [Bewertung der Alternative]

FINANZIERUNGSOPTIMIERUNG:
Eigenkapitalquote: [Optimal bei X%]
Tilgungsrate: [Empfehlung X%]
Sondertilgung: [Option nutzen ja/nein]
Forward-Darlehen: [Zinssicherung]
Annuitätendarlehen vs. Volltilger: [Vergleich]

STEUEROPTIMIERUNG:
AfA-Optimierung: [Kaufpreisaufteilung]
Modernisierungskosten: [Sofortabzug vs. AfA]
Rechtsform: [Privatvermögen vs. GmbH]
Gestaltungsmöglichkeiten: [Steuerberatung]
Freibeträge: [Nutzung aller Möglichkeiten]

EMPFEHLUNG:
Investitionsentscheidung: [Kaufen/Nicht kaufen]
Begründung: [Wichtigste Pro-/Contra-Argumente]
Verbesserungsvorschläge: [Optimierungspotenzial]
Timing: [Idealer Kaufzeitpunkt]
Alternativen: [Andere Investmentmöglichkeiten]
Nachverhandlung: [Kaufpreisreduktion möglich]

FAZIT:
Gesamtbewertung: [Sehr gut/Gut/Befriedigend/Schlecht]
Rendite-Risiko-Verhältnis: [Bewertung]
Liquiditätsbelastung: [Tragbar/Grenzwertig/Zu hoch]
Diversifikationsbeitrag: [Portfolio-Ergänzung]
Langfristige Perspektive: [10-20 Jahre Ausblick]

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